Sanierung: Bad Wimpfen

Aufgrund von § 162 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBI. I, S. 3634), zuletzt geändert am 05.01.2018 durch Art. 2 G vom 30.06.2017 (BGBI. I S. 2193) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. 07.2000 (GBI. S. 581 ber. S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19.06.2018 (GBI. S. 221) hat der Gemeinderat der Stadt Bad Wimpfen in seiner Sitzung am 11.04.2019 folgende Satzung beschlossen:

§ 1
Aufhebung 

1. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadt II“ der Stadt Bad Wimpfen, beschlossen vom Gemeinderat am 19.06.1986, bekannt gemacht und rechtsverbindlich geworden am 08.12.1986, geändert durch Satzungsbeschluss des Gemeinderats am 18.12.2003, bekannt gemacht und rechtsverbindlich geworden am 09.01.2004, wird hiermit aufgehoben.

2. Die durch die Satzung über die Teilaufhebung vom 18.12.2003, bekanntgemacht und rechtswirksam geworden am 09. Januar 2004, betroffenen Grundstücke Flst.-Nr. 374, 447, 448, 449, 504, 505 und 506 werden durch die Aufhebung nicht berührt.

3. Die Abgrenzung des aufgehobenen Sanierungsgebietes ergibt sich aus dem Abgrenzungsplan vom 11.04.2019 in Anlage 1 zu dieser Satzung.

§ 2
Inkrafttreten 

Diese Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft (§ 10 Abs. 3 BauGB).

Auf den abgedruckten Abgrenzungsplan, der Bestandteil der Satzung ist, wird hingewiesen.

 Es wird darauf hingewiesen, dass eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1-3 und Abs. 2 BauGB bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften beim Zustandekommen der Satzung nach § 215 Abs. 1 Nr. 1-3 BauGB unbeachtlich ist, wenn die Verletzung nicht innerhalb von einem Jahr seit der vorliegenden Bekanntmachung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht wird. Bei der Geltendmachung ist der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, darzulegen.

Nach § 4 Abs. 4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg gilt die Satzung – sofern sie unter der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der Gemeindeordnung oder auf Grund der Gemeindeordnung ergangenen Bestimmungen zustande gekommen ist – ein Jahr nach dieser Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen.

Dies gilt nicht, wenn

1.   Die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,

2.  der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 Gemeindeordnung wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntmachung die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften gegenüber der Gemeinde unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht worden ist.

Bad Wimpfen, den 03.05.2019

Brechter, Bürgermeister

Abgrenzungsplan (PDF-Dokument, 1,20 MB, 15.04.2020) zur Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung des Sanierungsgebiets "Altstadt" vom 11.04.2019

Aufgrund von § 162 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10.09.2021 (BGBl. I S. 4147), in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Juli 2000 (GBI. S. 581, 698), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 02. Dezember 2020 (GBI. S. 1095) hat der Gemeinderat der Stadt Bad Wimpfen in seiner Sitzung am 25.11.2021 folgende Satzung beschlossen:

§ 1

Ursprungssatzung und Änderungen

Der Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „Altstadtrand“ wurde mit Satzungsbeschluss vom 18.03.2004 förmlich festgelegt. Die Satzung wurde am 29.03.2004 bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten. Das Gebiet wurde erweitert durch Satzungsbeschluss vom 22.10.2008; dieser wurde bekannt gemacht und ist damit in Kraft getreten am 07.11.2008 (1.Erweiterung). Das Gebiet wurde erneut erweitert durch Satzungsbeschluss vom 25.04.2013; dieser wurde bekannt gemacht und ist somit in Kraft getreten am 17.05.2013 (2. Erweiterung).

Eine 3. Erweiterung erfolgte durch Satzungsbeschluss vom 23.06.2016; dieser wurde bekannt gemacht und ist somit in Kraft getreten am 16.09.2016.

Folgende Grundstücke wurden umfasst:

Teilgebiet A:             Flst.-Nr. 1215, 1215/2, 1218, 1219, 1220, 1221, 1223/1, 1226, 1227, 1228, 1228/1, 1229, 1225/2, 1225/4, 132
                                (Rappenauer Straße), 1325/6, (Rappenauer Straße), 1611, 1612, 1613, 1614, 1616, 1617, 1618, 1619, 1620
                                (Lindengasse), 1622, 1623, 1624, 1624/1, 1632

Teilgebiet B:             Flst.-Nr. 1762, 1763, 1765

Teilgebiet C:             Flst.-Nr. 707, 716, 728 (Weg), 729, 730, 731, 732, 733, 734, 735, 736, 737, 738, 739, 740

Teilgebiet D:             Flst.-Nr. 944, 945, 946, 947

Teilgebiet E1:           Flst.-Nr. 447, 448, 449

Teilgebiet E2:           Flst.-Nr. 770

Teilgebiet E3:           Flst.-Nr. 374

Teilgebiet E4:           Flst.-Nr. 504, 505, 506

Teilgebiet E5:           Flst.-Nr. 542

Teilgebiet E6:           Flst.-Nr. 578, 579

Teilgebiet E 7:          Flst.-Nr. 577

§ 2

Aufhebung

Die in § 1 beschriebene Satzung mit ihren Änderungen über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadtrand“ wird hiermit aufgehoben.

Die Abgrenzung des aufgehobenen Sanierungsgebietes mit seinen Teilgebieten A bis E 7, siehe § 1, ergibt sich aus dem Lageplan vom 25.11.2021 in Anlage 1 zu dieser Satzung. Der Lageplan ist Bestandteil dieser Satzung.

§ 3

Inkrafttreten

Diese Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft (§ 162 Abs. 2 BauGB).

Auf den abgedruckten Lageplan, der Bestandteil der Satzung ist, wird hingewiesen.

Es wird darauf hingewiesen, dass eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1-3 und Abs. 2 BauGB bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften beim Zustandekommen der Satzung nach § 215 Abs. 1 Nr. 1-3 BauGB unbeachtlich ist, wenn die Verletzung nicht innerhalb von einem Jahr seit der vorliegenden Bekanntmachung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht wird. Bei der Geltendmachung ist der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, darzulegen.

Nach § 4 Abs. 4 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg gilt die Satzung – sofern sie unter der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der Gemeindeordnung oder auf Grund der Gemeindeordnung ergangenen Bestimmungen zustande gekommen ist – ein Jahr nach dieser Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen.

Dies gilt nicht, wenn

1. Die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,
2. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 Gemeindeordnung wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntmachung die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften gegenüber der Gemeinde unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht worden ist.

Bad Wimpfen, den 17.12.2021

Brechter, Bürgermeister

Lageplan (PDF-Dokument, 1,33 MB, 13.12.2021) zur Satzung über die Aufhebung der Satzung des förmlich festgelegtenSanierungsgebiets "Altstadtramd" vom 25.11.2021

Stadt Bad Wimpfen
Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Im Tal“.

Hier geht`s zum Flyer Sanierungsgebiet Bad Wimpfen "Im Tal" (PDF-Dokument, 558,40 KB, 15.04.2020)

Aufgrund von § 142 Abs. 3 und 4 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Asylverfahrensbeschleunigungsgesetzes vom 20.10.2015 (BGBl I, S. 1722) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 581), geändert durch Gesetz vom 19. Dezember 2000 (GBl. Seite 745), in der zuletzt geänderten Fassung durch Artikel 1 des Gesetzes vom 17. Dezember 2015 (GBl. 2016 S. 1) beschließt der Gemeinderat der Stadt Bad Wimpfen in seiner öffentlichen Sitzung am 23.03.2017 folgende Satzung:

§ 1

Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Im Tal“

In der Stadt Bad Wimpfen wird das Sanierungsgebiet „Im Tal“ förmlich festgelegt.

Das Sanierungsgebiet umfasst alle im beigefügtem Abgrenzungsplan vom 18.01.2017 liegenden Grundstücke. Der als Anlage beigefügte Abgrenzungsplan vom 18.01.2017 ist Bestandteil der Satzung.

Nördlich der Corneliastraße wird das Gebiet abgegrenzt zwischen der im Gebiet liegenden Stiftsgasse im Westen sowie dem Gebäude Neckarhof 5, dem nicht mehr im Gebiet liegenden Brunnenstubenweg im Osten, und dem Verlauf des Stadtmauerrings im Norden. Außerdem befinden sich der Lindenplatz sowie die beiden Gebäude Lindenplatz 2 und 3 westlich der Stiftskirche im Gebiet.

Südlich der Corneliastraße handelt es sich um den gesamten Bereich zwischen Brunnenstubenweg im Osten und dem Grundstück Corneliastraße 2 im Westen. Im Süden wird das Gebiet ebenfalls abgegrenzt durch den Verlauf des Stadtmauerrings.

In der Altstadt befindet sich mit dem vom Burgviertel umrandeten Flurstück 573, auf dem sich der blaue Turm befindet, eine Exklave im Sanierungsgebiet.

Das förmliche Sanierungsgebiet umfasst im Einzelnen folgende Flurstücke:

289,288,287,286,273,272,271,270,269,268,267,266,265,263,264,262,261,261/1,260,259, 259/1, 258, 257, 256, 255, 254, 253, 252, 251, 251/1, 250, 249, 248, 246, 245, 244, 243, 242, 241, 240, 238, 237, 236, 235, 234, 233, 232, 231, 230, 229, 228, 227, 226, 225, 224, 223, 222, 220, 220/1, 220/2, 219, 218, 217, 216, 215, 214, 213, 212, 211, 210/1, 210/2, 209, 208, 207, 206, 205, 204, 203, 202, 201, 200, 198, 197, 196, 195, 194, 193, 191, 190, 190/1,190/2, 190/3, 190/4, 190/5, 190/6, 190/7, 190/8, 190/9, 142, 143 ,144 ,145 ,146 ,147, 148, 149, 150, 151, 152, 152/1, 153, 154, 155, 156, 157, 160, 162, 165, 166, 167, 168/1, 168/2,  168/3, 169, 170, 171, 172, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 179/1, 180, 182, 183,184, 185, 185/1, 186, 187, 573.

§ 2
Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB finden Anwendung.

§ 3
Durchführungszeitraum
Die Durchführung der Sanierung soll gemäß § 142 Abs. 3 BauGB bis zum 30.04.2030 abgeschlossen sein.

§ 4
Genehmigungspflichten
Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 5
Inkrafttreten
Die Satzung tritt gemäß § 143 Abs. 1 BauGB am Tage ihrer Bekanntmachung in Kraft.

Bad Wimpfen, den 24.03.2017                                                        

Brechter

Bürgermeister

Hinweis:                        

Die vorstehende, vom Gemeinderat am 23.03.2017 beschlossene Satzung wird hiermit bekannt gegeben. Auf die Vorschriften der §§ 24,144 und §§ 152 bis 156a BauGB wird hingewiesen.

Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften
Gemäß § 215 Abs. 1 Nr. 1 und 3 Baugesetzbuch (BauGB) sind eine Verletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB genannten Verfahrens- und Formvorschriften sowie ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtlicher Mangel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen.

Gemäß § 4 Abs. 4 Gemeindeordnung (GemO) für Baden-Württemberg gelten Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften der GemO oder aufgrund der GemO erlassener Verfahrensvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach dieser Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn:

1.  die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die   Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,

2.  der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GemO wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist die Rechtsaufsichtbehörde den Beschluss beanstandet hat oder

3. die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht worden ist.

Bad Wimpfen, den 24.03.2017

Brechter

Bürgermeister

Anhang zur Bekanntmachung
Mit dem Inkrafttreten der vorstehenden Satzung gelten in dem festgelegten Sanierungsgebiet besondere Vorschriften aufgrund des Baugesetzbuches (BauGB), die den Eigentümern bestimmte Rechte geben und auch Pflichten auferlegen. Die Bestimmungen sollen alle Maßnahmen verhindern, die eine Durchführung der Sanierung erschweren können und eine einheitliche Handhabung im Interesse des Gemeinwohls sichern.

§ 24 BauGB
Allgemeines Vorkaufsrecht

Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu

1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,

2.in einem Umlegungsgebiet,

3.in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie

7.in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

§ 143 BauGB Sanierungsvermerk im Grundbuchamt

§ 143 Abs. 2 des Baugesetzbuches besagt:

„Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). § 54 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. (…).“

Aus diesem Grund wird das Grundbuchamt gebeten, in die betreffenden Grundbücher in Abt. II den Sanierungsvermerk einzutragen.

Dieser hat ausschließlich hinweisenden Charakter, mit der Konsequenz, dass jedes Rechtsgeschäft wie z.B. der Verkauf des Grundstücks, der formalen Zustimmung der Stadt bedarf.

Demgegenüber bestehen vom Gemeinderat beschlossene, finanzielle Unterstützungsmöglichkeiten sowie steuerliche Vorteile bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an und in den Gebäuden.

Für Rückfragen steht Ihnen hierfür der von der Stadt beauftragte Sanierungsträger, die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Regionalbüro Karlsruhe, Tel. 0721 35454-231 gerne zur Verfügung.

§ 144 BauGB
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.   die in § 14 Abs. 1 bezeichneten Vorhaben und sonstige Maßnahmen,

2.   Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.   die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und   Veräußerung eines Erbbaurechts;

2.   die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 in Zusammenhang steht;

3.   ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2

genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt.

4.   die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;

5.   die Teilung eines Grundstücks

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.   Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;

2.   Rechtsvorgänge nach Abs. 2 zum Zwecke der Vorwegnahme der Erbfolge;

3.   Vorhaben nach Abs. 1 Nr. 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 1, von denen die Gemeinde nach _Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung, einer bisher ausgeübten Nutzung;

4.   Rechtsvorgänge nach Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;

5.   der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 bezeichneten Grundstücks durch den Bedarfsträger.

§§ 152 bis 156a BauGB

Auf die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB wird besonders hingewiesen. Das "umfassende" Verfahren beinhaltet mit den §§ 152 – 156a BauGB die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des 3. Abschnittes des besonderen Städtebaurechts. Hier sind vor allem enthalten:

-  die etwaige Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung, d.h. die Verpflichtung des Eigentümers eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes, zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht.

-  die Preisprüfung bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts.

Diese können - neben anderen einschlägigen Vorschriften und der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes - während der üblichen Dienststunden von jedermann der Stadtverwaltung Bad Wimpfen – Amt für Bauen und Umweltschutz-, Marktplatz 1, Zimmer 28 eingesehen werden.

Bad Wimpfen, den 24.03.2017

Brechter

Bürgermeister

Abgrenzungsplan Sanierungsgebiet im Tal vom 18.01.2017 (PDF-Dokument, 223,50 KB, 15.04.2020)

Vorbemerkung
Im Rahmen der Durchführung der o.g. Erneuerungsmaßnahme in Bad Wimpfen, Wimpfen im Tal, werden auch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden eine wesentliche Rolle spielen.

Bei der Inanspruchnahme und der Gewährung der zur Verfügung stehenden Sanierungsfördermittel sind bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten. Vorrangiges Ziel bei der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen. Privatmaßnahmen sollen deshalb von der Stadt auf der Grundlage einer mit dem Eigentümer abzuschließenden Vereinbarung unter bestimmten Voraussetzungen gefördert werden.

1 Gesetzliche Grundlagen

Die Modernisierung und Instandsetzung bestehender Gebäude sowie die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen sind wichtiger Bestandteil des Erneuerungsprogrammes. Die Grundlage hierfür bildet das Besondere Städtebaurecht im Zweiten Kapitel des Baugesetzbuches (BauGB). Nähere Bestimmungen sind in der aktuellen Fassung der Städtebauförderungsrichtlinien geregelt.

2 Private Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten
2.1 Begriffsdefinition "Modernisierung"

Unter Modernisierung versteht man bauliche Maßnahmen, welche den Gebrauchswert der Wohnungen und Gebäude nachhaltig erhöhen sowie die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern und eine nachhaltige Energieeinsparung ermöglichen.

Hierzu gehören beispielsweise

• die Verbesserung des Wohnungszuschnittes
• die Verbesserung oder der Neueinbau
• von Ver- und Entsorgungsleitungen
• einer Heizungsanlage
• von Sanitäreinrichtungen
• die Verbesserung der Wärmedämmung
• die Verbesserung des Schallschutzes
• die Verbesserung der Funktionsabläufe innerhalb der Wohnung.

Modernisierungsmaßnahmen können auch den Anbau an ein Wohngebäude, insbesondere soweit er zur Verbesserung der sanitären Einrichtungen und zur Verbesserung des Wohnungszuschnittes notwendig ist, umfassen.

2.2 Begriffsdefinition "Instandsetzung"
Instandsetzungsmaßnahmen, welche durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht sind, können ebenfalls gefördert werden.

In der Regel haben Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungsarbeiten zur Folge, vor allem soweit sie mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden sind (z.B. Putz- und Tapezier-, Bodenbelags- oder Fliesenarbeiten als Folge von durchgeführten Elektro-, Heizungs-, Wasser- und Abwasserinstallationsarbeiten).

Diese Instandsetzungsarbeiten dürfen jedoch nicht mit den Instandhaltungs- oder Unterhaltungsarbeiten verwechselt werden, welche nicht förderfähig sind.

2.3 Welche Voraussetzungen müssen für eine Förderung gegeben sein?

• Das Grundstück / Gebäude muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.
• Das Bauvorhaben muss dem Sanierungsziel entsprechen. Grundlage hiefür sind die Vorbereitenden Untersuchungen.
• Es sind nur Maßnahmen förderfähig, die vor Baubeginn zwischen dem Eigentümer und der Stadt in einer so genannten Modernisierungsvereinbarung oder in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart wurden.
• Die Restnutzungsdauer des Gebäudes muss noch mindestens 30 Jahre nach Durchführung der Sanierungsarbeiten gewährleistet sein.
• Die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein.
• Luxus-Modernisierungen werden nicht gefördert. Als Ausstattungsstandard ist der „soziale Wohnungsbau“ zugrunde zu legen.
• Die Gebäude müssen umfassend saniert werden, d. h., die wesentlichen Missstände und Mängel müssen beseitigt sein (Förderung eines einzigen Gewerkes ist nur dann möglich, wenn das Gebäude vor kurzem umfassend modernisiert wurde = „Restmodernisierung“).
• Eigenleistungen dürfen max. bis zu 15 % der förderfähigen Kosten gefördert werden, wobei als Stundenlohn max. EUR 8,00 zulässig sind.
• Im Einzelfall ist zu prüfen, ob vom Eigentümer beantragte Förderungen in anderen Förderprogrammen förderschädlich sind. Eine Gewährung von Darlehen aus dem KFW-Programm ist nicht förderschädlich.

2.4 Anforderungen in gestalterischer Hinsicht - Denkmalschutz

Bauliche Maßnahmen aller Art müssen ortsbildgerecht ausgeführt werden und dem Sanierungsziel entsprechen. 

Insbesondere müssen zwingend die Vorgaben des Denkmalschutzes eingehalten werden. Das Sanierungsgebiet befindet sich vollständig innerhalb einer geschützten Gesamtanlage gem. § 19 des baden-württembergischen Denkmalschutzgesetzes.

2.5 Welche Maßnahmen sind förderfähig (Beispiele)?

• Erneuerung von Heizungsanlagen
• Erneuerung der Sanitärinstallation bzw. der Sanitärbereiche (Bad / WC)
• Abbau von Barrieren, altersgerechter Umbau
• Erneuerung der Elektroinstallation
• Verbesserung des Wärme-/Schallschutzes
• Verbesserung des Wohnungsgrundrisses (z. B. der Einbau eines Wohnungsabschlusses oder die Zusammenlegung von Räumen bei kleinen, gefangenen Zimmern)
• Einbau von Isolierglasfenstern
• Dacherneuerung

Die Förderfähigkeit von geplanten Baumaßnahmen wird im Rahmen eines Beratungsgespräches, welches die KE mit dem Eigentümer führt, abgeklärt.

2.6 Höhe des Kostenerstattungsbetrages
Die Höhe des Förderungsbetrages wird festgelegt auf der Grundlage der:

• Entwurfsplanung eines Architekten (soweit ein Architekt notwendig ist)
• Berechnung der förderfähigen Kosten auf der Grundlage von Kostenvoranschlägen der betreffenden Handwerker bzw. der Kostenberechnung des Architekten
• Berechnung des Kostenerstattungsbetrages durch die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH.

Bei der Förderung von privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten kann eine Gemeinde bis zu 35% der förderfähigen Kosten bei Wohngebäuden und bei gewerblicher bzw. gemischter Nutzung bezuschussen. Bei Gebäuden, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen, vor allem bei denkmalgeschützten Gebäuden, kann der Kostenerstattungsbetrag um bis zu 15 % der berücksichtigungsfähigen Kosten, also auf 50 %, erhöht werden.

Für das Sanierungsgebiet „Im Tal“ empfiehlt die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH folgenden Fördersatz:    

32 % der förderfähigen Aufwendungen

Für gewerblich und gemischt genutzte Gebäude gilt der Fördersatz entsprechend.

Dieser Fördersatz stellt einen deutlichen Anreiz für private Eigentümer dar, an der städtebaulichen Sanierung mitzuwirken. Er entspricht in der Höhe der bisherigen Bezuschussung in den Sanierungsgebieten Altstadt I, II und Altstadtrand, bei denen eine erfolgreiche Mitwirkung der privaten Eigentümer gegeben war und ist.

2.7 Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen
Ist ein Eigentümer bereit zu modernisieren, schließt die Stadt mit ihm unter Mitwirkung der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH eine Modernisierungsvereinbarung ab. Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH überwacht die Modernisierung während der Laufzeit, überprüft die Schlussrechnung und errechnet den tatsächlichen Zuschuss.

Der Eigentümer ist eigenverantwortlicher Bauherr und hat alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten.

Arbeiten, die vor Abschluss der Modernisierungsvereinbarung durchgeführt werden, sind nicht förderfähig!

Die Belange der Mieter sind bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen.

2.8 Welche Verpflichtungen gehen die Eigentümer ein, wenn Fördermittel in Anspruch genommen werden?
In der Modernisierungsvereinbarung verpflichtet sich der Eigentümer u. a.:

• die Modernisierung in der festgelegten Art und im festgelegten Umfang durchzuführen und darüber Rechnung zu legen
• die festgelegte zeitliche Abfolge der Einzelmaßnahmen zu beachten (Bauabschnitte können gebildet werden)
• die geförderte Wohnung ordnungsgemäß zu unterhalten und bei entstehenden Mängeln im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung instand zu setzen

2.9 Wie erfolgt die Abrechnung des Kostenerstattungsbetrages?

a) Die Abrechnung erfolgt anhand tatsächlich entstandener Baukosten.

b) Es müssen geprüfte Rechnungen mit Zahlungsnachweisen beigefügt werden.   Diese sollten Maße, Einzelpreise, Gewerk und Verwendung enthalten.

c) Über die Eigenleistungen sind prüfbare Zeitnachweise vorzulegen. Über eingekauftes Material sind Kassenbelege beizufügen.

d) Nicht gefördert werden:

• Arbeiten, die vor Abschluss der Vereinbarung durchgeführt werden
• Baumaterial, dass vor Abschluss der Vereinbarung eingekauft wurde
• Schönheitsreparaturen und Unterhaltungsarbeiten
• Kosten für nicht vereinbarte Baumaßnahmen
• Arbeiten, die auf unrichtigen Angaben beruhen und die nicht ordnungsgemäß belegt sind
• Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden

2.10  Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Die Baukosten, die nicht durch den Sanierungszuschuss abgedeckt sind, können nach § 7 h EStG (bei vermieteten Objekten) im 1. bis 8. Jahr zu 9 % und im 9. bis 12. Jahr zu 7 % abgesetzt werden. Bei selbstgenutzten Objekten können nach § 10 f EStG im 1. bis 10. Jahr 9 %, also insgesamt 90 % abgeschrieben werden. Voraussetzung ist unter anderem auch hier der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung.

3 Private Ordnungsmaßnahmen

3.1 Begriffsdefinition und Kostenerstattung bei privaten Abbruchmaßnahmen
Ordnungsmaßnahmen sind gebietsbezogene Einzelmaßnahmen, die im Rahmen der Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig sind, um städtebauliche Missstände zu beseitigen, das Sanierungsgebiet neu zu gestalten und die Wohn- und Arbeitsbedingungen zu verbessern.

Zu den Ordnungsmaßnahmen gehört auch die Freilegung von Grundstücken durch Abbruch. Voraussetzung für Durchführung von privaten Abbruchmaßnahmen ist die Übereinstimmung der Maßnahme mit den Festsetzungen der Sanierungskonzeption. Die Abbruchmaßnahme muss erforderlich sein, um das Sanierungsziel zu erreichen. In diesem Fall kann die Übernahme der Kosten durch die Stadt Bad Wimpfen in einer Ordnungsmaßnahmenvereinbarung festgelegt werden.

Grundsätzlich soll die Sanierung als „erhaltende Erneuerung“ durchgeführt werden – Abbruchmaßnahmen sollten nur in zweifelsfrei begründbaren Ausnahmefällen durchgeführt werden.

4. Schlussbemerkungen
Sollten durch veränderte Förderbedingungen diese Richtlinien betroffen sein, sind sie entsprechend anzupassen. Der Gemeinderat und die Verwaltung behalten sich vor, entsprechende Anpassungen - in Anlehnung an die Mitwirkungsbereitschaft - vorzunehmen.

Bad Wimpfen, den 24.03.2017                                   

Brechter                                                       

Bürgermeister

Stand: Januar 2017